"Subject To" Real Estate Deals Explained "الموضوع" شرح صفقات عقاريه

"Subject To" real estate financing is fairly new on the real estate investing scene, mainly because many investors don't know what it is. "رهنا" التمويل العقاري هي جديدة نسبيا على الاستثمار العقاري في الساحة ، والسبب الرئيسي لكثير من المستثمرين لا نعرف ما هو.

"Subject To" financing actually can be a win-win situation for both the seller and the buyer/investor if both parties understand their obligations to one another. "موضوع" التمويل الفعلي يمكن وضع يكسب فيه الجميع لكل من البائع والمشتري / المستثمر اذا فهم كل الاطراف بالتزاماتها تجاه بعضنا البعض. The seller usually gets to sell his/her property at the asking price which was originally sought, and the buyer/investor usually gets the property with very little money down, if any, while not having to qualify for any bank loans. البائع يحصل عادة الى بيع ممتلكاته في السؤال السعر الذي التمست ، والمشتري / المستثمر عادة ما يحصل على الممتلكات سوى قدر ضئيل جدا من المال الى اسفل ، ان وجدت ، في حين لم يتأهل اي قروض مصرفية.

We know, that traditional real estate investing is mainly about buying low and selling high, and making a profit from that difference, usually over time. ونحن نعلم ، ان الاستثمار العقاري التقليدي أساسا عن شراء وبيع ارتفاع منخفض ، وتحقيق ربح من هذا الاختلاف ، وعادة مع مرور الزمن. There's absolutely no secret to that. هناك على الاطلاق وليس سرا أن ل. While doing it this way, of course, you would incur all the paperwork and everything else that goes along with buying and selling a home like paying all the transaction fees that are involved like commissions, closing costs, title, recording fees and of course your time. حين نفعل ذلك وبهذه الطريقة ، بالطبع ، كنت تحمل جميع الاوراق وكل شيء آخر ان يذهب الى جانب بيع وشراء المنزل مثل دفع رسوم جميع المعاملات التي تنطوي على غرار اللجان ، واغلاق التكاليف ، والعنوان ، ورسوم تسجيل وبطبيعة الحال الخاص بك الوقت. On an average, the whole process usually takes a month and a half up to six months depending on the situation. وفي المتوسط ، فان العملية برمتها تستغرق عادة شهر ونصف الشهر قد تصل الى ستة اشهر حسب الحاله.

Creative financing, or "other than" traditional and/or conventional real estate investing, is basically working out an agreement that is fair both the seller and the buyer, without using banks or mortgage brokers. تمويل الابداعيه ، او "غير" التقليديه و / أو استثمار العقارات التقليديه ، هي في الاساس تعمل على ان التوصل الى اتفاق امر عادل لكل من البائع والمشتري ، من دون اللجوء الى بنوك أو أقساط القروض العقاريه والسماسره. By incorporating this type of financing, the sellers can sell their property for the price they want, and in a timely fashion. من خلال ادراج هذا النوع من التمويل ، ويمكن بائعي بيع ممتلكاتهم لانهم يريدون الاسعار ، وفي الوقت المناسب. The buyer/investor can create an environment for him/her to profit in some manner over a period of time. المشتري / مستثمر يمكن ان تخلق بيئة لله / لها الى الربح بطريقة ما على مدى فترة من الزمن.

By leaving out the usual suspects like title companies, real estate agents and loan officers, both parties stand to make the transaction more profitable for the buyer/investor and more cost effective for the sellers. بترك الخروج المعتاده المشتبه بهم مثل العنوان شركات ، وكلاء العقارات والقروض ضباط ، وكلا الطرفين الوقوف الى جعل الصفقة اكثر ربحيه للمشتري / مستثمر وأكثر فعالية من حيث التكلفه بالنسبة للبائعين. Specifically this can be real profitable for the real estate investor because in any type of investing, and especially in real estate, it's about leverage. وهذا على وجه التحديد يمكن ان تكون مربحه الحقيقية للعقار لان المستثمر في أي نوع من الاستثمار ، وخصوصا في المجال العقاري ، وانه حول النفوذ. The leverage is what makes creative financing a powerful, profit-making tool for those looking to start a real estate investing business. إن النفوذ هو ما يجعل الابداعيه تمويل قوية ، والربح اداة لتلك اتطلع لبدء الاعمال الاستثمار العقاري. The leverage is usually represented by how much money you put into a certain investment, and how much you make from that amount over time. ان النفوذ الذي يمثلها عادة كم من المال كنت موضع معين الاستثمار ، وكيفية جعل لكم بكثير من هذا المبلغ مع مرور الوقت. "Subject To" deals make your leverage extremely high, since most of the time you place a small amount of cash, for usually a much lager return. "رهنا" صفقات اجعل النفوذ مرتفعة للغاية ، نظرا لأن معظم الاوقات لكم مكان صغير الى مبلغ نقدي للبيرة اللاجر عادة بكثير العودة.

Let's go over a sample situation which would create an ideal environment for a "Subject To" agreement. دعنا نذهب أكثر من عينة الحاله التي من شأنها ان تخلق بيئة مثاليه ل"رهنا" الاتفاق.

Debbie and Joe Blume bought their house five years ago for a $100,000 dollars. جو ديبي وblume اشتروا منزلهم قبل خمس سنوات لمبلغ 100000 دولار. After 5 years, they now owe about $95,000 dollars, while their house is appraised for $160,000 dollars. بعد 5 سنوات ، وهي الآن مدينون دولار تقريبا 95000 دولار ، في حين ان منزلهم هو تقييمهم لقدره 160000 دولار. Both Debbie and Joe have accumulated a credit card debt of about $20,000 dollars since that time, and of course, the interest on that debt is much larger than they really care to have. كلا جو ديبي وتراكمت الديون بطاقه ائتمان بلغت قيمتها نحو 20000 دولار ، ومنذ ذلك الوقت ، وبطبيعة الحال ، فإن الفاءده على هذا الدين هو اكبر بكثير من الرعايه لانهم حقا قد.

Joe and Debbie take out a second mortgage to pay off their credit card debt, take a vacation and buy a new car. جو ديبي واخراج ثان رهن لتسديد ديون بطاقات الائتمان ، يأخذ اجازة وشراء سيارة جديدة. With their second mortgage, they do all those things and have about $10,000 leftover, after everything is done. مع الرهن الثانية ، فانها تفعل كل تلك الاشياء وتمتلك حوالي 10000 دولار المتبقية ، وبعد ، وكل شيء يجري. After 7 short months, most of that $10,000 is gone also. بعد 7 اشهر قصيرة ، اكثر من 10000 دولار ان ذهابه ايضا.

Shortly after this, Joe receives an offer within his company for a higher paying position, but in a different State. بعد فترة وجيزة من ذلك ، جو يتلقى عرضا داخل شركته لتولي اعلى منصب ، ولكن في دولة مختلفة. Joe and Debbie talk it over, and decide to take the offer and move out of State. جو ديبي والافصاح عنه اكثر ، وقرر ان يتخذ العرض والخروج من الدولة. Of course, deciding to do that, they must now sell their beautiful home. وبالطبع ، حين قرر ان يفعل ، ويجب عليها الان بيع ما لديهم من المنزل الجميل.

Like so many of us, when we look to sell our house, we think logically and talk to a real estate agent. مثل الكثيرين منا ، وعندما ننظر الى بيع بيتنا ، ونحن نفكر منطقيا والحديث إلى وكيل العقارات. The agent informs them that there is little to no equity left in the house, and tells the Blume's that they will have to pay the agent's commissions out of pocket. الوكيل يعلم منهم ان هناك القليل الانصاف لا يترك في البيت ، ويروي ان blume 'sسيتعين عليهم دفع الوكيل اللجان خارج الجيب. Of course, Joe and Debbie can't do that, because they ran out of money and are basically living paycheck to paycheck until the new job starts. وبطبيعة الحال ، جو وديبي لا تستطيع ان تفعل ذلك ، لانها نفدت الاموال ويعيشون اساسا على صك الراتب الى صك الراتب حتى يبدأ عمل جديدة.

Joe starts to worry a bit, because he needs to get to his new job out of State, within 14 days, and Joe and Debbie would like to spend a few days off together before going to his new job. جو ليبدأ قلق بعض الشيء ، لانه يحتاج الى الحصول على عمله الجديد من أصل الدولة ، في غضون 14 يوما ، وجو وديبي تود قضاء بضعة ايام معا من قبل الذهاب الى عمله الجديد.

Joe starts to think and remembers a "We Buy Houses" sign down the street from their home and runs down and calls the number on his cell phone. جو يبدأ يفكر ويتذكر "نحن شراء المنازل" علامة اسفل الشارع من منزلهم ويتعارض مع انخفاض عدد ويدعو له على الهاتف الخليوي. After talking with the investor, Joe finds out that the investor isn't will to pay more than $120,000 for the house. بعد التحدث مع المستثمر ، جو يجد ان المستثمر ليس لسوف تدفع اكثر من 120000 دولار للمنزل. Hearing that, Joe is mad and upset that such a person can come in with such a low and insulting offer. ان الاستماع ، هو جو جنون وبالضيق ان مثل هذا الشخص لا يمكن ان يتحقق في مثل هذا مع انخفاض العرض واهانة. Besides Joe couldn't do that deal anyway because the second mortgage they took out last year, places their debt just about what the house is worth. بالاضافة الى جو لا تستطيع ان تعامل على اي حال لان الرهن الثانية واحاطوا بها في العام الماضي ، وأماكن ديونها فقط حول ما هي قيمة المنزل.

Getting worried and running out of time, Joe places an ad in the local newspaper advertising the house as a "For Sale By Owner". للوصول الى قلق ونفاد الوقت ، جو اماكن اعلانيه في الصحف المحلية الاعلانات المنزل باعتبارها "للبيع من قبل المالك".

Mostly everyone is trying to low ball him except for one guy who said "he will offer the asking price, so long as he can see the place first". معظمهم الجميع يحاول منخفض الكرة به الا لرجل واحد الذي قال "انه سيقدم طلب السعر ، ما دام يمكنه ان يرى المكان الاول". Feeling excited and curious at the same time, Joe invites the man over. شعور بالاثاره وغريبة في الوقت نفسه ، تدعو جو اكثر من الرجل.

A couple of hours later, Brad comes over and tells Joe that he is the one who called about the house. بضع ساعات فى وقت لاحق ، ويأتي أكثر من براد ويروى ان جو وهو الذي دعا حول المنزل. Brad tells Joe to explain to him a little about the house and his situation. براد يقول جو لشرح آلية قليلا عن المنزل وحالته.

Joe spills his guts and describes his dilemma to Brad. جو انسكابات له الاحشاء ويصف صاحب المعضله الى براد. After Joe finishes his story about his situation, Brad tells Joe that he thinks he can still offer the asking price and if Joe was still interested in selling? بعد جو ينهي قصته حول حالته ، يقول براد جو انه لا يزال يعتقد انه يمكن ان يقدم طلب الاسعار واذا كان جو لا تزال مهتمة في بيع؟

But before they start agreeing any further, Brad says, that as an investor, that his primary motivation to make a profit on the house. ولكن قبل ان يبدأوا اي مزيد من الاتفاق ، ويقول براد ، كما ان احد المستثمرين ، ان الحافز الأساسي لتحقيق الربح على منزل. Joe and Debbie understand that, so long as their asking price is met and the house is sold quickly. جو ديبي ونفهم انه ما دام على السؤال هو الثمن اجتمع والمنزل تباع بسرعة.

Brad continues and tells both Joe and Debbie that because of his need to make a profit, he needs to offer an agreement which will satisfy both their needs. براد لا تزال تروي كل جو وديبي ذلك بسبب حاجته الى تحقيق ربح ، فانه يحتاج الى توفر الاراده وهو اتفاق يرضي الجانبين احتياجاتهم. Brad continues and says "That offer is what's called a Subject To" offer. ويقول براد وتواصل "ان العرض هو ما يسمى رهنا" العرض. Of course bewildered and confused, Debbie and Joe ask what kind of program is that. طبعا حير والخلط ، جو ديبي ونسأل ما هو نوع من البرنامج هو ان. Brad simply states, that it's a program that suspends both their money for the house and his profit on the house for 2 years, while Brad takes over the payments. براد ببساطة الدول ، وعليه ان برنامج ان يعلق على السواء اموالهم لصاحب المنزل والربح على منزل ل2 سنوات ، في حين براد يأخذ اكثر من المدفوعات. Not fully understanding, Joe continues to listen to Brad's offer. لا تفهم تماما ، جو تواصل الاستماع الى براد عرض.

Here's what it entails: اليك ما تنطوي عليه من :

>keep the current mortgage in place for 2 years, at which time the house will be sold, and Joe's originally asking price will be met, plus 5% of whatever profit is made by Brad > ابقاء الرهن في المكان الحالي ل2 سنوات ، وعند ذلك لن يتم بيع البيت ، وجو 'sاصلا السؤال السعر سوف تلبى ، مضافا اليها 5 ٪ من الربح أيا كان هو الذي ادلى به براد

>escrow account is setup and paid by Brad to ensure full integrity of his contractual agreement with Joe > حساب الضمان الذي هو الاعداد ويدفعها براد لضمان نزاهه كاملة من بلدة اتفاق تعاقدي مع جو
and Debbie وديبي

>property is claimed over to Brad which obligates Brad to continue making the existing payments to the escrow account. > الممتلكات المطالب اكثر مما يلزم لبراد براد على مواصلة تقديم مدفوعات القائمة الى حساب الضمان المعلق. The deed will stay in the attorney's presence until the deal is fully obligated by Brad in 2 years سندات الملكيه سيبقون في وجود محام حتى الصفقة هو الالتزام الكامل من جانب براد في 2 سنوات

>relieves Joe and Debbie of the monthly debt for the mortgage payment so they can move on with their life > يعفي جو وديبي من الديون الشهريه لتسديد القرض العقاري حتى يتمكنوا من التحرك على حياتهم مع

>Brad offers to pay closing cost and 2 months of mortgage payments to the escrow account to solidify his offer and his intentions to make good on the contract > براد عروض لدفع تكاليف اغلاق و2 اشهر من دفع أقساط الرهن العقاري الى حساب الضمان الذي تقوى في العرض الذي قدمه ونواياه الطيبة الى جعل على العقد

After discussing the deal with each other and realizing that their options and time are running low, both Joe and Debbie agree with Brad over the details and sign over the deed to Brad via the attorney. وبعد مناقشة يتعاملوا مع بعضهم البعض ، وادراك ان خياراتها ، والمرة هي صارت منخفضه ، كل جو وديبي نتفق مع براد أكثر من التفاصيل ومدى توقع الفعل الى براد عن طريق المحامي.

Brad then quickly rents out the house to cover the mortgage payments and manages the house as a rental. براد ثم سرعان ما الايجارات خارج المنزل لتغطية دفع أقساط الرهن العقاري ويدير المنزل باعتبارها الايجار.

Two years later, Brad sells the house for $210,000 and pays $160,000 dollars to Joe and Debbie's mortgage company, plus sends Joe and Debbie a check for %5 of the $50,000 dollar profits, which is $2,500. وبعد ذلك بعامين ، ويبيع براد بيت ل210000 دولار ويدفع مبلغ 160000 دولار الى جو وديبي للشركة الرهن العقاري ، بالاضافة الى جو وديبي يرسل شيك 5 ٪ من الارباح بمبلغ 50000 دولار ، وهو مبلغ 2500. Everybody wins! الجميع يفوز!