Effectively Using Lease Options فعال باستخدام خيارات التأجير

Really, if you think about it, buying a property and renting it out is nothing new in the world of real estate investing. في الواقع ، اذا كنت فكروا ، وشراء وتأجير الممتلكات بها ليس امرا جديدا في عالم الاستثمار العقاري. The practice has been going around much longer than any of the real estate gurus that created these "get rich" real estate courses! درجت العادة جارية حول وقتا أطول بكثير من اي من العقارات المعلمون ان خلق هذه "الثراء" العقاريه دورات!

So why is everyone making such a big hoopla about doing lease options? فلماذا جعل الجميع بهذا الحجم الهرج والمرج حول خيارات التأجير تفعل؟

No Money Down Deals لا مال الى اسفل صفقات
=================

One of the many reasons that lease options are so popular, is the possibility of creating a No, or Low Down payment to purchase the home. واحد من الأسباب العديده التي خيارات التأجير هي راءجه ، هي امكانيه انشاء اى ، او منخفضه التسبقه لشراء المنزل. This is done by working directly with the seller of the house, and hammering out a deal between you and the seller. ويتم ذلك من خلال العمل مباشرة مع البائع من المنزل ، وطرقه عقد صفقة بينك وبين البائع.

That means, no banks, no credit checks and no qualifying! وهذا يعني ، أي المصارف ، لا الائتمان والشيكات لا المؤهلة! Of course, not every seller is going to be open to the idea of flexible terms for you, so it would be a good idea to work with motivated sellers. وبطبيعة الحال ، فليس كل البائع ستكون مفتوحة لفكرة شروط مرنة لأجلك ، لذلك سيكون فكرة جيدة للعمل مع دوافع البائعين.

Working With Motivated Sellers العمل مع دوافع البائعين
=======================

Although these deals are more difficult to find, they are out there and they exist. ورغم ان هذه الصفقات هي الاصعب ، انهم هناك وجدت. You just have to know where to find these deals. ليس عليكم سوى ان تعرف اين تجد هذه الصفقات. Many of these deals can result in no down deals if you offer the seller something that they desire. كثير من هذه الصفقات يمكن أن تؤدي في أي صفقات لأسفل إذا كنت تعرض البائع شيئا ما يشاؤون. One such item is the sales price. احد هذه البنود هو ثمن البيع. Offer to pay maximum dollar before repairs to entice the seller to offer you good terms for buying the property. توفر الحد الأقصى لدفع الدولار قبل التصليح لاغراء البائع اقدم لكم علاقة جيدة لشراء الممتلكات.

While other investors come by and offer them low-ball insulting offers, you might get the nod for coming out and offering a better deal. في حين ان الاخرى تأتي من جانب المستثمرين وتوفر لهم المنخفضه الكرة اهانة العروض ، أنك قد تحصل على الايماءه لخروجه وعرض صفقة افضل.

Remember, these people are in distress some how, and if you put together a fair offer for both parties, you may get the property at a really good price. تذكر ان هؤلاء الاشخاص هم في محنة بعض كيف ، وانك اذا وضعت معا عادلة تتيح لكلا الطرفين ، قد تحصل على الممتلكات في سعر جيد حقا.

Giving To Get What You Want اعطاء لتحصل على ما تريد
======================

Nobody likes to be sold. لا احد يحب ان يتم الاعلان عن بيع. Don't make your seller feel like they've been ripped off! لا أجعل البائع اشعر انهم كنت من ممزق! Creative negotiating is the key to securing a great deal. الابداعيه التفاوض هو المفتاح لتأمين قدر كبير. There's no need to strip the seller of their dignity by insulting them with a totally one-sided offer. ليس هناك حاجة الى الشريط البائع من كرامتهم بها اهانة لهم تماما احادي الجانب العرض. Make the seller feel like they are getting something out of the deal and you'll close more profitable deals faster with less problems. جعل البائع اشعر انهم يحصلون على شيء من أصل الصفقة وأنت قريبة أكثر الصفقات المربحه اسرع مع مشاكل أقل.

While you are negotiating with the seller, find out just what they need to get rid of the property and go from there. بينما انت التفاوض مع البائع ، اكتشف للتو ما يحتاجون الى التخلص من الممتلكات ويذهب من هناك. Most sellers in distress don't have a lot of time or options and may offer you a very good deal. معظم البائعين في محنة لا تملك الكثير من الوقت او الخيارات ، وربما يعرض عليك صفقة جيدة جدا.

Also take in consideration the condition of their property. كما تأخذ في الاعتبار أوضاع ممتلكاتهم. You cannot pay full price if the house is in need of repairs. لا يمكنك دفع الثمن كاملا اذا كان البيت في حاجة الى اصلاحات. A good suggestion would be to only look at houses that are cosmetically damaged, and not structurally damaged. اقتراح جيد وسيكون لالا ان يلقي نظرة على المنازل التي تضررت بشكل تجميلي ، وليس هيكليا لحقت بها اضرار.

Needing a new roof or new plumbing installed is different than just cleaning up the yard and putting a fresh coat of paint on. تحتاج الى سقف جديد او السباكه تركيب جديدة مختلفة عما هو مجرد تنظيف الساحة ووضع جديد معطف الطلاء علي. Actually, the more cosmetically unpleasing the property is, the better your negotiating leverage is. وفي الواقع ، فان اكثر بشكل تجميلي غير سار الممتلكات ، وافضل الخاص بك هو الموقف التفاوضي. You'd be surprise the amount of discount you can get from an unpleasant looking property! تريد ان تكون مفاجاه للخصم المبلغ الذي يمكنك ان تحصل عليه من غير سارة اتطلع الممتلكات!

To ensure the property has no major problems, bring along a handyman and have them hand you estimate for getting everything done. لضمان الملكيه ليس له مشاكل كبيرة ، وجعل طول العامل الماهر ويكون لهم يد لكم تقدير للحصول على كل ما فعله. Once he does, simply hand that to the seller and show them how much it's going to cost to get this property back into a livable place. وبمجرد ما يفعله ، لانه ببساطة من جهة البائع وتبين لهم كم هو الذهاب الى حيث التكلفه للحصول على هذه الممتلكات مرة اخرى في مكان صالح للعيش. If the seller can't or won't fix the problem areas, ask them to add the cost into the final sales price to make it fair for both parties. إذا كان البائع لا تستطيع او لا تريد حل المشكلة المجالات ، ونطلب منهم اضافة الى تكلفة سعر البيع النهائي لجعلها عادلة لكلا الطرفين.

Important Tips When Buying With Lease Options نصائح هامة عند شراء مع الايجار الخيارات
====================================

When purchasing property via "For Sale By Owners" (in other words, no real estate agents), always buy the property on a Land contract or a Contract for Deed. عند شراء الممتلكات من خلال "للبيع من قبل مالكي" (وبعباره أخرى ، أي وكلاء العقارات) ، دائما شراء الممتلكات على الاراضي العقد أو العقد للعمل. Both of these contracts are used when selling property between two parties without a real estate agent. كلا من هذه العقود تستخدم عند بيع الممتلكات بين الطرفين دون الوكيل العقاري. Sit down with a real estate attorney and have them go over the details with you for a land contract. جلوس مع النائب العقارات ومنهم قد تتجاوز التفاصيل معكم لأرض العقد.

If the seller offers a lease option to you, turn the offer down. إذا كان البائع عروض عقد الايجار الخيار لكم ، بدوره بعرض اسفل. Here's why. اليك السبب. A lease is another word for renting their property, which means you don't own it. عقد الايجار هو كلمة اخرى لتأجير ممتلكاتهم ، وهذا يعني انك لا تملكها.

If you are simply a renter of the property, the seller only needs to get a court order of eviction and your out of the property. اذا انت مجرد رف من الممتلكات ، والبائع يحتاج فقط الى الحصول على أمر من المحكمه لاخلاء الخاص بك والخروج من الممتلكات. If however you are the owner of the property, the seller will most certainly have to induce what is called a judicial foreclosure. ولكن اذا انت مالك العقار ، البائع سوف بكل تأكيد للحث على ما يسمي قضاءي التعويق. The difference is probably $10,000 dollars or more in attorney fees, court fees and between 8-12 months time for processing. الفرق هو على الارجح قدرها 10000 دولار او اكثر في اتعاب المحامي ، ورسوم المحاكم وبين 8-12 شهرا من الوقت لتجهيز.

A judicial foreclosure is very costly and time consuming for the seller, and would probably force him to negotiate more favorably towards you. قضائى الهيمنة هي مكلفه جدا وتستغرق وقتا طويلا بالنسبة للبائع ، وربما اجبروه على التفاوض اكثر ايجابيا نحو لكم. All the while, the property is in a period of Stay, of course you are still required to pay the seller and follow through with your end of the contract. كل حين ، والممتلكات في فترة الاقامة ، طبعا انت لا تزال مطلوبة ليدفع للبائع ، واتباع طريق الخاص بك مع نهاية العقد. However nothing can be put into action until after the foreclosure is completed. ولكن لا شيء يمكن ان توضع موضع العمل إلا بعد الانتهاء من التعويق. Wow, that's a very important point. نجاح ، وهذا نقطة هامة جدا.

Know that this has happen and the people ended up staying in the home mortgage free! أعلم ان هذا قد يحدث وشعب انتهى البقاء في المنزل الرهن الحرة! They didn't fulfill their end of the contract by paying the seller their monthly mortgage payment like they should have, yet the seller couldn't do anything until the pending foreclosure had been resolved. انها لا تفي بهذه نهاية العقد عن طريق السداد الشهري البائع الرهن دفع مثل انها ينبغي ان يكون ، الا ان البائع لا يمكن ان نفعل شيئا حتى حين الهيمنة قد تم حلها. Not even get the buyer to pay their monthly mortgage payment to them! حتى لا أحصل على المشتري دفع الرهن الدفع الشهري لهم!

These are the extreme's. وهذه هي اقصى 's. But it would be in your best interest to see that you are considered an owner then a renter. ولكن سيكون في افضل ما لديكم من المصلحه ان نرى انت تعتبر المالك ثم المستاجره.

Important Tips When You Lease Your Property نصائح هامة عند تأجير الممتلكات الخاصة بك
==================================

For the very same reasons listed above, when you look to sell your property, you first do it as a lease. لنفس الاسباب المذكورة اعلاه ، وعندما تنظر الى بيع الممتلكات الخاصة بك ، عليك أولا ان تفعل كما عقد ايجار. If the buyer/renter insist on having an option contained within the lease contract, you write the option on a separate contract. واذا كان المشتري / المستاجره في الاصرار على خيار الواردة ضمن عقد الايجار ، وتكتب على خيار عقد منفصل. If there was ever a dispute, you may gain an advantage in court since the original lease is basically a renter's agreement. اذا كان هناك اي نزاع من اي وقت مضى ، كنت قد كسب ميزة في المحكمه منذ عقد الايجار الاصلي هو اساسا المستاجره للاتفاق.

The option that you have your attorney write up, simply will include that the option is not an option unless terms of the lease agreement is met. خيار ان لديك النائب الكتابة تصل ، وستشمل ببساطة ان الخيار ليس خيارا الا اذا شروط عقد الايجار هو التقي. Always make the option contain wording that has the renter fully complete the lease agreement first. دائما جعل خيار احتواء الصيغة التي لها رف كامل الكامل لاتفاق الايجار الاولى. A good term for a lease agreement is 24- 36 months. جيدا لمدة عقد الايجار هو اتفاق 24 -- 36 شهرا. The option would be null and void if the renter moves out before the lease agreement is up or is late on any rental payment within that time. الخيار سيكون لاغيا وباطلا اذا رف قبل ان ينتقل الى اتفاق الايجار يعود هو أو استئجار أي وقت متأخر من يوم الدفع فى غضون تلك الفترة.

By doing so, if your renter violates any portion of the lease, you simply file for an eviction and your tenant will need to evacuate the property within the time stated by the eviction notice given by a judge. وبذلك ، لو كان لديك رف ينتهك اي جزء من الايجار ، لأنك ببساطة ملف عملية اخلاء المستأجر الخاص بك وسوف تحتاج الى اخلاء الممتلكات في غضون الوقت الذي ذكره الاخلاء الاشعار الموجه من قبل القاضي. No judicial foreclosures, no lengthy waiting periods and the defaulted tenant is removed in less than 45 days! لا التعويقات القضاءيه ، اي الانتظار فترات طويلة ، وتخلف المستأجر ازالتها في اقل من 45 يوما!

Also ensure that your contract has some type of clarification as to the sales price. ايضا ضمان ان عقدك وقد بعض نوع من الايضاح لسعر البيع. Specifically the property should be priced at the market during the time of the sale, not fixed at the time of the lease agreement started. وتحديدا ينبغي الممتلكات بسعر السوق خلال وقت للبيع ، ليست ثابتة في الوقت الذي بدأت اتفاق الايجار. You also want to make sure that you stipulate that as a renter, the renter cannot sub-lease out the property and by doing so would violate their lease agreement. وتريد ايضا ان نتأكد من ان لكم ان تنص بوصفها المستاجره ، والمستاجره لا يمكن ان الايجار من الباطن من أصل الممتلكات وبذلك سوف تنتهك التزاماتها الايجار. You don't want another investor in there trying to profit off of your deal. انك لا تريد ان هناك مستثمر آخر في محاولة للربح من الصفقة.

If there is any violation of the lease agreement you can let the renter/buyer know that you may take them to eviction court if the violations aren't corrected. واذا كان هناك اي انتهاك للاتفاق الايجار يمكنك ان تدع رف / المشتري اعلم انكم قد اخذهم الى المحكمه الطرد اذا لم تصحح الانتهاكات.

Time To Cash Out Your Option الوقت النقدية الى خارج خياركم
=======================

If the lease agreement is fulfilled as stated in your contract, then go ahead and offer your leaser the chance to own the property outright. اذا كان عقد الايجار هو الوفاء بها كما جاء في عقدك ، ثم المضي قدما والعرض الخاصة بك leaser الفرصة لامتلاك الممتلكات بجرة قلم. Of course, they will have to qualify with a bank and get the whole sales price paid off. وبطبيعة الحال ، والا فلن تكون لديهم في التأهل مع احد البنوك والحصول على ثمن البيع كله أتت أكلها. By doing this, you would have the funds to pay off your contract with the original seller, and pocketing the difference from your buyer. وبذلك ، اتخذتم الاموال لتسديد عقدك مع البائع الاصلي ، والفرق من الوضع الخاص بك المشتري.

Remind the buyer/renter that the sales price is based on what the price is at the present time, and not when they had initially started their lease. اذكر المشتري / رف ان ثمن البيع على أساس ما هو الثمن في الوقت الحاضر ، وليس عندما كان في البداية بدا الايجار. A tactic of negotiating for the buyer/renter is that the price should be set back to the price when the house was originally rented to them. تكتيك التفاوض من اجل المشتري / المستاجره هو ان السعر يجب ان يكون نكسه لسعر المنزل الذي يقيم فيه أصلا المستاجره لها. You can let the buyer/renter know that you will offer them a 5% to 10% discount on the current sales price for being a good tenant. يمكنك أن تدع المشتري / رف اعرف انك لن تقدم لهم 5 ٪ الى 10 ٪ خصم على السعر الحالي لمبيعات يجري جيدا المستأجر.

With any of the strategies listed here, it is always wise to consult a real estate attorney to find out your legal options of any part of the deal. مع أي من الاستراتيجيات المذكورة هنا ، فمن الحكمة دائما الى استشارة محامي العقارات لمعرفة الخيارات القانونية الخاصة بك من اي جزء من الصفقة.